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(令和元年)の建築基準法改正によって200m2以下の用途変更で確認申請が不要となりました。しかし、TOKUKO 1er VOL - TOKUKO 1er VOL トクコプルミエヴォル キリン刺繍 チュニックニット

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この記事では200m2以下の確認申請不要な用途変更における既存遡及の考え方や注意点をまとめています。また、増築や大規模の修繕・模様替えでの既存遡及の基本の図解や実際に遡及対応が発生した用途変更の事例についても紹介しています。

確認申請不要となる用途変更の詳しい解説や法改正のポイントについては「nest Robe - ヴラスブラム フリルネック ワンピース」をあわせてご覧ください。
※改訂(公開)

用途変更における既存遡及の考え方

用途変更では原則として既存不遡及となっていますが、階段や廊下、排煙設備や非常照明設備等の避難施設に関する規定は増築等の場合と同様の考え方で、既存遡及をする必要がある規定となっています。

ここで重要なのは、避難規定については用途変更部分以外の部分についても、独立部分でない限りは遡及対応が必要だということです。例えば一階だけ用途変更する場合でも、上の階の階段で既存不適格部分があった場合には原則現行法に適合させなければならないのです。

さらに、避難規定における独立部分の分節の仕方は「開口部の無い耐火構造の床・壁」となっており、よほど大きな建築物で過剰気味に階段を設けていない限り、この緩和規定を使うことは難しくなっています。

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Apple - 【sato18様専用】APPLE iPad Pro 12.9インチ 128GBダニエルウェリントン ペアウォッチ 2本 時計 DW00100127-036」でも記載した様に、改修工事の場合の遡及規定は以下のような考え方になっています。

  • 増築、大規模の修繕・模様替えでは原則既存遡及だけど、一部緩和規定あり。
  • 用途変更では原則既存不遡及だけど、一部遡及規定があり。

よく知られているのがエキスパンションジョイントによる構造規定の緩和です。一棟増築の場合にエキスパンションジョイントを設けることで、増築部分は現行法に適合させる必要がありますが、既存建物については部分的な検討で現行の構造規定を遡及させなくても良くなります。


増築等を行う場合の構造規定の既存遡及の考え方

しかし、建築基準法では「独立部分」という考え方を用いて既存遡及をすべき規定と、緩和が受けられる規定を定めており、既存部分とその他の部分との分節の仕方はそれぞれの規定によって違ってきます。


構造耐力、避難、排煙設備で独立部分の分節方法がそれぞれ規定されている

そのため、エキスパンションジョイントによる既存部分と新設部分との分節は、避難規定や排煙規定では適用できない為、それらの規定は既存部分も遡及させなければならなくなります。

確認申請不要な用途変更で既存遡及が発生した事例

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  • 昭和40年竣工
  • SRC造
  • ゲームボーイアドバンス - ゲームボーイアドバンスSP
  • 地上階は九フロア全てテナント貸し
  • 各階床面積200m2弱
  • 延べ面積約2,280m2
  • 耐火建築物

この建物は屋内避難階段が一つしかありませんでした。ここで賢明な方は気づくかもしれませんが、各階の居室面積は200m2を割るものの、六階以上の階に居室を設けているのに、二以上の直通階段が無いのです。

建築基準法施行令第百二十一条第1項第六号では、「六階以上の階でその階に居室を設けるもの」は用途を問わず、二以上の直通階段を設けるか、屋外避難階段or特別避難階段+避難用のバルコニーを設けなければならないとされています。しかし、ポケモン - ポケモンカード 魔天パーフェクト 蒼空ストリーム シュリンク付き 未開封


国土交通省資料「Y-3 - Y-3(ワイスリー) Y-3 ORGANIC LONG TEE レディース」より抜粋

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私達にご相談頂いたのはこの建物の一階~三階に入居しようとしていたテナントで、物販店及び事務所用途から飲食店の用途に用途変更しようとしていました。図面を確認してすぐこの避難階段の規定がネックになることが分かったので、テナントにこの内容を報告しました。

厄介なのが、この建物が前面道路以外は全て隣地に建て迫っており、外部からの工事はおそらく不可能と思われることです。建物の間口、面積的にも、また非常に地価の高い一等地にある建物であったことから、もう一つ階段を設ける事は不可能と思われたので、避難用バルコニーを設けることが考えられました。

しかし、上述の様に避難用バルコニーと対になる階段は、屋外避難階段か特別避難階段でないといけないですが、いずれもこの建物の形状や配置からは不可能と思われました。

また、仮に可能であったとしても、階段の改修は大規模の模様替えに該当し、今度は耐震性についての検討も必要になってくるため、建物全体をどうするか?という大きな判断が必要になります。そのため、テナントにこの物件で用途変更を行うことは非常に難しいということを伝えました。

JOURNAL STANDARD - ジャーナルスタンダード 【relume】チャンピオン別注パーカー フーディしかし、このケースでは確認申請の要否に関わらず、用途変更する場合には遡及対応が必要でした。テナントにはその旨お伝えし、オーナーとよく話しあってもらうことにしました。

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ここで、私達が気になったのは、2019年(令和元年)の法改正によって確認申請不要で用途変更を行うことが可能な面積が拡大されたことで、このようなケースが非常に多くなり、気づかない内に既存不適格建築物を違反建築物にしてしまう事例が多くなってしまうのではないかということです。

確かに2019年(令和元年)の法改正で用途変更の場合も段階的に適法化していくプロセスが定められました。しかし、今回のケースの様に、段階的に進めても適法化する道筋が見えない場合には、その規定の適用も難しいと思われます。

一階の店舗入れ替えというのは非常に良くあるケースだと思いますが、オーナーやテナントの様な建築の専門家でない立場の人達は、まさか階段の改修が必要になるとは思わないと思います。

昭和48年以前の古いビルのオーナーやそれらに入居しようとするテナントは特に避難規定に注意が必要です。その他既存遡及について不明な点があるときは建築士に良く相談し、うっかり違反建築物を作ってしまうことの無いように注意してもらえたらと思います。

建物の法律家・建築再構企画は、建築主(ビルオーナーや事業者)向けの無料法律相談や、建築士向けの法規設計サポートを行っています。建物に関わる関連法規の調査に加え、改修や用途変更に必要な手続きを調査することも可能です。LOUIS VUITTON - ルイヴィトン 三つ折り財布 ポルトモネ ビエ カルトクレディ M63485

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◆ブラックギリシャVサークルウォッチ◆

メタルな文字盤と、カジュアルなチェッカー柄の
バンドの異素材MIXがクールな腕時計。

袖口からの存在感は、エッジを効かせたスタイルに
オススメです。

◆◆VERSACE(ベルサーチ)◆◆

贅沢で芸術的なセンスを感じさせるアイテムが魅力の
イタリアブランド、ヴェルサーチ。

ブラックやゴールドなどを用いたシックな色遣いに
高級感あふれる素材やディテールを組み合わせ、
セクシーでゴージャスな雰囲気を作り出しています。
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美意識の高い男女から絶大な支持を得ているブランドです。

ブルーノ・マーズ、ゼイン・マリクなども愛用する
「VERSACE」の新作アイテムで
存在感抜群の華やか&個性派秋冬スタイルはいかがですか?

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OROLOGIO V-CIRCLE GRECA NERO

官能的で艶のあるセクシーなデザインが特徴のVersace
から新作アイテムの登場です。

カジュアルで現代的なモデルのギリシャVサークルウォッチ。
繊細なチェッカーボードモチーフとロゴを組み合わせたバンド、
文字盤にはアイコンでもあるメドューサをデザインした、
ブラックカラーで細部にまでこだわったメンズの
ためのゴージャスな逸品。

最小限のシンプルなデザインは、様々なスタイルとも
マッチする使い勝手のいいアイテムです。

袖口からチラリとセクシーに見えるメタルウォッチ。
さりげない都会の男性を演出してくれる人気の時計です。

その他仕様
ーケース:42 mm、ステンレス、
ー裏面にエディション番号
ー文字盤:チェッカーボードの質感のライトグレー
ーレイセンター
ー12時のメドゥーサ
ーストラップ:赤、ギリシャ風カーフスキン
ーリボン付きロゴ入り
ーアーディロンバックル
ームーブメント:スイス2Hクオーツ(ロンダ6004D)
ー防水:5 ATM

シリーズ:Watches

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カラー:Blu

希少商品のため、お申し込みの前に
一度在庫のお問合せをお願いしています。
スムーズにお取引できるよう、ご協力お願い致します。



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